Il sistema più semplice per rispondere è fare un esempio.
Poniamo che io abbia contratto un mutuo a 15 anni di lire 120.000.000, con le seguenti caratteristiche:
- inizia il 20/09/1990 con ultima rata da pagarsi il 31/12/2005;
- tasso nominale 12% (13% per il periodo di prefinanziamento);
- rate semestrali;
- oneri accessori lire 2.300.000.
Utilizzando Consulente Finanziario si calcola facilmente che il mutuo si rimborsa con 30 rate semestrali di lire 8.717.869 (tasso effettivo: 12,8019%).
Poniamo che nel 1999 diventi possibile cambiare mutuo, estinguendo quello del 1990 e stipulando un nuovo
contratto a partire dalla rata del 30/6/99 (magari con altra banca) ad un tasso del 6,5%, mantenendo le stesse scadenze del vecchio mutuo.
Gli oneri accessori totali ammontano a lire 5.370.950: ipotizziamo infatti lire 2.000.000
per il notaio, lire 850.000 di imposte (imposta di registro, ipotecaria e catastale e
imposta sostitutiva pari allo 0,25% del nuovo mutuo), commissione di rimborso anticipato
del vecchio mutuo (nel nostro esempio 2% del capitale residuo) per lire 1.620.950, e poi
lire 400.000 per spese di istruttoria e lire 500.000 per il costo della perizia
sull'immobile.
Il debito residuo, dopo il pagamento della rata del 31/12/1998, è di lire 81.032.456. Mi
chiedo se il cambio convenga.
Il nuovo mutuo avrebbe le seguenti caratteristiche:
- inizia il 31/12/1998 e termina il 31/12/2005 (prima rata, posticipata, è il
30/06/1999);
- l'importo del mutuo è di lire 86.403.406 (debito residuo + oneri accessori);
- tasso nominale 6,5% (non c'è prefinanziamento);
- rate semestrali;
- oneri accessori lire 5.370.950.
Impostando tali dati, Consulente Finanziario risponde che la nuova rata semestrale sarebbe di lire 7.779.914 (tasso effettivo 8,6051%), inferiore a quella corrente (8.717.869), pertanto la risposta è: conviene cambiare!
Un'alternativa è chiedere alla banca di rinegoziare il mutuo (cioè
modificare il tasso lasciando tutte le altre condizioni invariate). Alcune banche sono disposte a farlo, in considerazione delle mutate condizioni del mercato.
Anche in questo caso, tuttavia, è richiesto l'intervento del Notaio, visto che comunque si
deve modificare un atto pubblico come il contratto di mutuo, e sono richieste dalla banca
commissioni di rinegoziazione.
Consulente Finanziario fornisce anche il dettaglio, per ogni rata, della quota capitale e quota interessi, per le valutazioni sotto l'aspetto fiscale (da valutarsi caso per caso).
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