OSSERVAZIONI AL P.R.G. ADOTTATO DAL CONSIGLIO COMUNALE DI BADOLATO CON DELIBERA n. 03 DEL 12-01-2000

La presente osservazione è di carattere generale e si riferisce all’impianto complessivo del Piano, alle direttrici di sviluppo territoriale in esso contenute, al suo abnorme dimensionamento edificatorio, ad errori ed omissioni, di dubbia buona fede, contenuti nella verifica e nell’esame dello stato di fatto e, infine, alla zonizzazione assolutamente disancorata dai criteri oggettivi richiesti dalla normativa in vigore, soprattutto per quanto concerne l’individuazione delle nuove zone B.

Direttrici di sviluppo

Contrariamente a quanto suggerito dai più moderni indirizzi di politica urbanistica, dai principi della salvaguardia territoriale e della valorizzazione delle risorse ambientali, il Piano adottato prevede, essenzialmente, uno sviluppo edilizio quasi interamente concentrato lungo la fascia costiera e per di più, in quantità notevole, nella zona sottoposta a vincolo ambientale in forza della Legge 431/85.

In tale fascia, che praticamente confina con il demanio marittimo dello Stato, vengono inserite "appetibili" aree con possibilità edificatorie, sia per intervento pubblico che per iniziativa privata, e una massiccia spalmatura di edilizia residenziale-turistica.

Ciò in pieno contrasto con gli indirizzi, sistematicamente manifestati nei propri atti, dell’Autorità preposta al presidio del vincolo ambientale che, giustamente, tende innanzitutto a garantire l’integrità e la conservazione del bene tutelato e non consente interventi massicci ed irreversibili di trasformazione del territorio, come quelli individuati dal P.R.G. adottato.

Siamo ben lontani da quella "architettura del paesaggio" richiesta per l’assenso di qualsiasi intervento in zona paesisticamente vincolata, quello che si prevede, al contrario, è un vero e proprio scempio di proporzioni incalcolabili!

Sempre nella medesima area vincolata è stata inserita una Z.T.O. destinata a "verde attrezzato e sport", di estensione territoriale pari a circa 180.000 mq., in cui, con un indice edilizio pari a 0,3 mc./mq., quindi con un volume insediato di 54.000 mc., è possibile realizzare, sia per iniziativa pubblica che privata, costruzioni di interesse pubblico destinati al gioco, alla ricreazione ed allo sport.

Considerata l’attuale esistenza di una piccola quantità di costruzioni sparse, si può concludere che, con il P.R.G. adottato, qualora dovesse essere approvato definitivamente, si potrebbe realizzare nuova volumetria edilizia per almeno 120.000 mc., corrispondente a oltre 1.200 nuovi vani con relativi servizi, strade, parcheggi, ecc.

Inoltre le norme tecniche di attuazione, per entrambe le sottozone, prevedono la possibilità di realizzare (a pochi metri dal mare!) edifici alti, rispettivamente, m 10,50 e m 11,00, con un piano pilotis interamente non computato nella volumetria costruibile.

Tutto ciò in un’area sottoposta a tutela da una Legge dello Stato, di alto pregio ambientale e paesistico, dove dovrebbero essere consentiti esclusivamente interventi leggeri, di alto pregio architettonico, che non comportino modifiche massiccie ed irreversibili del territorio, coerenti con il redigendo "Piano Territoriale di Coordinamento" (delega già assegnata alla Sovrintendenza ai B.A.A.A. e S. di Cosenza) i cui orientamenti, già noti, inaspriscono in misura molto accentuata le misure di tutela e di inibizione previste dalla Legge.

Altre questioni inerenti le direttrici dello sviluppo riguardano la mancata "verticalizzazione" degli insediamenti urbani, la mancanza di qualsiasi raccordo urbanistico tra attuali centri urbani del Comune di Badolato e aree destinate ad attività produttive che, per quanto di dimensioni abnormi, risultano poi completamente avulsi dalle direttrici effettive dello sviluppo e dalle grandi infrastrutture di trasporto e di comunicazione.

E’ appena il caso di ricordare che il P.R.G., secondo orientamenti urbanistici unanimi, rappresenta uno strumento di pianificazione che dovrebbe disciplinare lo sviluppo urbanistico concreto per un arco temporale di 10 o, al massimo, 15 anni.

I suoi effetti giuridici, tuttavia, sono permanenti e di durata illimitata (ad esclusione dei vincoli da esso imposti), per cui un dimensionamento delle varie Z.T.O. che non tenga conto del suddetto respiro temporale, potrebbe comportare gravissimi danni in un territorio già compromesso da pregressi fenomeni disgregativi.

Un eccessivo sovradimensionamento edificatorio, in particolare, metterebbe a repentaglio il delicato equilibrio che si deve mantenere tra sviluppo edilizio e crescita delle infrastrutture a rete e dei servizi puntuali.

La previsione di estensioni territoriali abnormi, da destinare a vario titolo all’edificazione privata, non coerente con le dinamiche demografiche, non adeguatamente programmata e, per gli effetti giuridici del Piano, non più programmabile in futuro, non sostenuta da ragionevoli ipotesi di sviluppo produttivo e turistico, consentirebbe l’utilizzazione selvaggia del territorio e la proliferazione di insediamenti sparsi in ogni dove, al di fuori di qualsiasi logica di espansione ordinata ed armonica voluta dalla Legge che, non a caso, richiede una puntuale verifica degli standards.

Una politica territoriale siffatta, inoltre, farebbe lievitare i costi dell’urbanizzazione, a carico della collettività e del già precario bilancio comunale, a valori non ragionevoli e non compatibili con le concrete possibilità di finanziamento.

Il sovradimensionamento, del resto, si può notare con un semplice esame visivo delle tavole di Piano in cui viene riportata la zonizzazione del territorio, ma esso appare, in tutta la sua assurdità, nella relazione.

In essa si prevede la realizzazione di nuova volumetria residenziale per complessive 1.625 persone, quindi la realizzazione di altrettanti vani;

E’ previsto poi l’insediamento di altri 498.480 mc. di edilizia turistica che, in linea di massima dovrebbero corrispondere a circa 4.980 nuovi vani e, infine, di altri 80 ha di superficie destinata, a vario titolo, ad attività produttive, con un insediamento volumetrico di circa 1.000.000 mc., corrispondenti a circa 10.000 vani residenziali.

Nel complesso, quindi, lo sviluppo edificatorio ipotizzato si può considerare equivalente a circa 16.605 nuovi vani, a fronte di un edificato presente, quantificato nella relazione, corrispondente a 7.425 vani.

Tanto più che appaiono del tutto gonfiate le previsioni demografiche e non del tutto giustificata la stima delle cosiddette "abitazioni malsane".

Dal lato demografico siamo quantomeno perplessi per singolari previsioni di incrementi intorno ai 1000 abitanti in più entro il 2008, quando le tabelle riportate nella stessa relazione, evidenziano che negli ultimi 10 anni la popolazione di Badolato è aumentata di sole 100 unità…

I mille abitanti in più deriverebbero dall'integrazione di popolazioni curde e dal presumibile ritorno di almeno 500 emigrati.

Ebbene, la popolazione curda presente a tutt'oggi è di appena 40 unità e vive in condizione di inattività lavorativa. Essi non riescono a mantenere regimi di vita accettabili, (già in passato hanno dovuto subire tagli nella fornitura di energia elettrica) e ciò lascia desumere che il loro numero non tenderà ad aumentare. Peraltro, in base ad un progetto "pilota", i curdi presenti sarebbero "in toto" ospitati presso case oggi disabitate, ma da ristrutturare. Quindi, per loro, non si creano necessità di nuova edilizia abitativa, in quanto il loro eventuale contesto abitativo riguarda il centro capoluogo.

È poi ingiustificata la previsione del numero di emigrati previsti in "ritorno". Non sembrano, invero, all'orizzonte dinamiche del genere, visto, oltretutto, l’attuale livello di degrado economico delle nostre aree. Il trend occupazionale negativo sembra difficilmente invertibile in pochi anni, e a tutt'oggi non si intravede una dinamica di ritorno ma nemmeno che arresti la migrazione causa principale della diminuzione della popolazione.

Nel leggere la relazione, emerge oltretutto un basso tasso di natalità e un alto numero di ultra settantenni, specie nel capoluogo. Da tali dati, per il prossimo decennio, si desume una crescita demografica particolarmente stentata, con un saldo attivo di poche unità. Si consideri infine che l'approdo universitario dei nostri ragazzi, continua a privilegiare le facoltà del centro- nord (con la tendenza a costruire lì il proprio futuro), aumentando così la forbice tra la popolazione residente e popolazione presente.

Più seriamente, la previsione della popolazione al 31 dicembre 2008, utilizzando di rigore le basi tecniche di calcolo di ordine demografico ed economico, le sole che possono essere prese in esame per formulare delle previsioni, con un grado di fiducia pari al 99%, si può riassumere nella tabella di seguito riportata.

Basi di calcolo: tavole di eliminazione, tassi di natalità e tassi migratori.

Ben si comprendono, dunque, le nostre perplessità sulle reali necessità abitative - demografiche di Badolato per il prossimo decennio.

Né è sostenibile l'idea che in assenza di una reale domanda di nuove abitazioni, si possa fare leva sullo strumento urbanistico per innescare un meccanismo di sviluppo economico; in ogni paese, semmai, lo sviluppo edilizio è conseguenza della crescita economica o dello sviluppo demografico.

Nella verifica della nuova volumetria insediata nelle zone B viene dichiarata una sotto zona B1 con superficie residua di 1.300 mq. e nuovo volume insediabile di 1.950 mc. L’esame della corrispondente tavola grafica di zonizzazione evidenzia, tuttavia, che le superfici libere nella suddetta sottozona ed il volume in essa realizzabile è ampiamente superiore e corrisponde almeno a 12.000 mc., per cui, nella realtà, il piano consentirebbe un insediamento di circa 120 abitanti in più di quelli dichiarati per la suddetta zona, con evidente errore nell’assegnazione delle superfici destinate al completamento;

Non viene riportata nello stato di fatto la presenza dei pozzi comunali, destinati all’approvviggionamento idro-potabile di Badolato Marina e, per conseguenza, non vengono assunti i provvedimenti, richiesti dal DPR 24/05/1988, n. 236, inerenti alle necessarie "Aree di salvaguardia delle risorse idriche" (art. 4), alla "Zona di tutela assoluta" (art. 5), alla "Zona di rispetto" (art. 6) ed alla "Zona di protezione" (art. 7), da sottoporre a precisi limiti nell’attività urbanistica; l’area in cui ricadono i suddetti pozzi viene, al contrario, destinata a Zona B di completamento residenziale!

                                                                                                                                                                                                    

                            

Criteri della zonizzazione

Secondo i dettami del Decreto Interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 sono da considerare Zone B di completamento, "le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate……. in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq".

Dall’esame della zonizzazione di piano risulta evidente che la sotto zona B3, per un’estenzione di ben 19.000 mq. in cui viene insediato un volume di 28.500 mc. (quasi il 50% del totale della nuova volumetria prevista in Zona B!), non possiede nessuno dei requisiti richiesti dal citato Decreto.

Tale sotto zona B3, inoltre, viene inserita in un territorio altamente scosceso (pendenze dell’ordine del 30 – 40 %), a suo tempo scorporato dal vecchio P.d.F., proprio per motivi geologici, dalle zone edificabili, e nel piano adottato si troverebbe a godere di un indice di edificabilità addirittura superiore a quelle adiacenti, più idonee e pianeggianti e già quasi totalmente edificate.

Risulta peraltro che per la suddetta sotto zona, come per le altre zone B, che beneficiano del regime del cosiddetto "intervento edilizio diretto" e non devono cedere al Comune aree per standards, non si prevedono le necessarie, specifiche, superfici da destinare a parcheggi pubblici, verde pubblico attrezzato, servizi comuni, ecc., essendo pacifico che le aree a standards ricavate nell’ambito delle lottizzazioni in atto (Montemanna, Caldarello, ecc.), sono dimensionate per far fronte ai soli abitanti insediati nei loro ambiti territoriali.

Gran parte delle aree destinate a interventi produttivi commerciali, sono state ricavate in zone già edificate parzialmente, con costruzioni quasi sempre destinate ad edilizia privata.

Tale scelta appare del tutto discutibile in quanto le Zone Dc (produttive commerciali), nella concezione urbanistica corrente, dovrebbero essere destinate alla grande distribuzione, mentre il piccolo commercio deve restare inserito nell’ambito delle zone destinate all’edilizia residenziale.

Peraltro disciplinare come zona Dc un’area in cui esiste una vocazione spontanea all’edificazione residenziale, rischierebbe di rendere estrememente complesso il completamento degli edifici ivi presenti e imporrebbe vincoli del tutto ingiustificati ai piccoli proprietari, cui verrebbe inibita la possibilità di realizzare la propria abitazione, visto che nelle zone Dc l’edilizia abitativa è ammessa solo come servizio alle attività commerciali.

Per l’insieme dei motivi sopra mensionati, i consiglieri sottoscrittori della presente osservazione, chiedono quanto segue:

La riprogettazione di tutto l’intervento nell’ambito delle zone vincolate dalla Legge n. 431/85, in particolare lungo la fascia costiera, con la rimozione di tutta l’edilizia turistica prevista, la ridefinizione delle norme tecniche per la zona F e la previsione di soli interventi leggeri, di sistemazione a parco, con eventuali costruzioni stabili a non più di due piani fuori terra;

L’abbattimento radicale delle superfici, e dei corrispondenti volumi, destinate ad edilizia turistica e ad attività artigianali e produttive, entro i limiti di una corretta valutazione del fabbisogno dei prossimi 10 anni;

La correzione della verifica, per quanto attiene le zone di completamento, per tenere conto della maggiore estensione della sotto zona B1;

La corretta individuazione dell’area in cui insistono i pozzi comunali e la giusta individuazione delle zone di tutela assoluta, di rispetto e di protazione, con inibizione e/o radicale limitazione dell’attività edificatoria concessa;

La trasformazione della prevista sotto zona B3 in zona bianca, in modo da compensare la maggiore estensione della sotto zona B1, in quanto zona sostanzialmente scoscesa in cui non vengono previsti i corrispondenti standards urbanistici;

La trasformazione delle sotto zone Dc già parzialmente edificate in zone di espansione residenziale o turistica;

Il corretto reperimento degli standards urbanistici per le zone B di nuova previsione.

 

Gli scriventi si riservano di procedere anche in altre sedi politiche e giudiziarie per evitare che, attraverso un Piano Regolatore illeggittimo, quale quello adottato dal Comune di Badolato, possano sostanziarsi danni rilevanti all’ambiente ed al territorio del nostro Comune.

Badolato, li. 30-03-2000

I RICORRENTI
I Gruppi Consiliari di minoranza
L'Ulivo e Dal Borgo al Mare