Acquisto di terreni (Legge 604/54, 649/96)
 

Terreni non agricoli
Valore da indicare in atto è pari al valore imponibile stabilito dall’ufficio del registro.

• 8% per la registrazione con un minimo di Euro 168;
• 2% per la voltura (IMP. CATASTALE) con un minimo di Euro 168;
• 1% per la trascrizione (IMP. IPOTECARIA) con un minimo di Euro 168;

Terreni agricoli

Valore da indicare in atto : reddito catastale moltiplicato per 75. In tal caso l’Ufficio del Registro non procede ad “accertamento maggior valore”

1. Se chi acquista è una persona fisica o giuridica non addette all'agricoltura le imposte sono le seguenti:

• 15% per la registrazione con un minimo di Euro 168;
• 2% per la voltura (IMP. CATASTALE) con un minimo di Euro 168;
• 1% per la trascrizione (IMP. IPOTECARIA) con un minimo di Euro 168;

2. Se chi acquista è un imprenditore agricolo a titolo principale (2/3 reddito e 2/3 lavoro da attività agricola) o una cooperativa agricola (Soci traggono 50% reddito e dedicano 50% tempo ad agricoltura)

• 8% per la registrazione con un minimo di Euro 168;
   
• 2% per la voltura (IMP. CATASTALE) con un minimo di Euro 168;
   
• 1% per la trascrizione (IMP. IPOTECARIA) con un minimo di Euro 168;

  Imposte per chi vende

  Dal 1° gennaio 2002 il venditore non ha più l'onere di pagare all'atto notarile l’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili (INVIM).

  Rimane inalterata la tassazione per le plusvalenze per le vendite infra-quinquennali.

  Molto spesso si ignora la plusvalenza nel caso di vendita di un immobile entro i cinque anni dal suo acquisto. Tale rivendita viene ritenuta, senza possibilità di prova contraria, una speculazione immobiliare. E cioè: se il valore dichiarato nella vendita è superiore a quello dichiarato all’atto di acquisto, esso crea un incremento che costituisce un reddito e come tale deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi. Pertanto il venditore dell’immobile acquistato da meno di cinque anni dovrà aggiungere ai suoi redditi di lavoro, di fabbricati e di altro tipo anche il reddito dell’operazione immobiliare.

  La funzione dell' Agente Immobiliare

  Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Nel caso della compravendita immobiliare, il mediatore deve essere iscritto nello speciale ruolo degli agenti immobiliari presso la Camera di Commercio della città in cui opera. Solo in questo caso il mediatore può chiedere una provvigione alle parti, e solo se iscritto al ruolo l'acquirente ed il venditore potranno ricorrere alla Commissione di Vigilanza Provinciale della Camera di Commercio per contestare il suo operato.

  L'incarico di vendita

  L'incarico di vendita è il documento sottoscritto dal venditore che crea e regola il patto tra lui e l'agente immobiliare, al fine di far incontrare l'offerta del primo con le richieste dapprima di una serie indefinita di clienti, poi, una volta trovato il cliente interessato e avviate le trattative, con la richiesta specifica del futuro acquirente. Si sceglie, insomma, di affidare la ricerca dell'acquirente a un agente immobiliare. Prima di sottoscrivere un "incarico di vendita" a un'agenzia immobiliare, o comunque a un intermediario, è necessario accertarsi che siano regolarmente iscritti ai ruoli a Camera di Commercio competente per territorio, e che sempre alla CCIAA abbiano depositato il formulario/testo dell'incarico di vendita e che lo stesso sia stato accettato dalla competente Commissione, in quanto conforme alle disposizioni di legge sulla mediazione e sulle clausole vessatorie (L.n. 52/96). È consigliabile controllare la durata dell'incarico, se questo è irrevocabile ed esclusivo; controllate anche la penale in caso di rinuncia a vendere alle condizioni pattuite nell'incarico, e la percentuale da corrispondere all'agente in caso di vendita. La provvigione come compenso per la mediazione deve essere riconosciuta solo alla conclusione dell'affare, cioè contestualmente alla firma del preliminare di compravendita. È infine preferibile far apporre, da parte dell'agenzia, la clausola di rinuncia del rinnovo automatico alla scadenza dell'incarico. Ciò consente di decidere se rinnovare l'incarico alla stessa agenzia o affiancarlo a un'altra.

  Il Compromesso

  Il "compromesso" (o "contratto preliminare") è un contratto in cui le parti interessate promettono l'una all'altra per iscritto che entro un dato termine stipuleranno l'atto di compravendita. Redatto in forma di scrittura privata non autenticata, o autenticata dal notaio (nel secondo caso è obbligatoria la trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) il compromesso deve contenere, per legge: - i dati anagrafici dei contraenti - il prezzo di vendita dell'immobile - la descrizione dell'immobile - la precisa individuazione dell'immobile tramite dati catastali (foglio, classe, eccetera) - i tempi e modi di pagamento - la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria - la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso) - la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nome del notaio che lo redigerà. Inoltre chi vende ha l'obbligo di garantire che sull'immobile non gravino vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche, e, se l'immobile è gravato da formalità pregiudizievoli, deve promettere di renderlo libero da queste prima del giorno del rogito. Contestualmente alla firma del compromesso, la "parte promittente venditrice" deve consegnare alla "parte promittente acquirente" una serie di documenti: - atto di proprietà - scheda identificativa catastale - regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto - eventuale contratto di mutuo che grava sull'immobile - convenzioni col Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative - domanda o concessione in sanatoria. Se il venditore è in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

  la Caparra Confirmatoria La Caparra Penitenziale

  La "caparra confirmatoria" consiste in una somma di denaro versata dall'acquirente al momento del compromesso come anticipo sul prezzo d'acquisto. Con il suo versamento, entrambe le parti si obbligano alla conclusione del contratto. In caso di rinuncia alla sottoscrizione da parte dell'acquirente, questo perde la somma versata; se invece è il venditore a mancare alla parola data, dovrà restituire all'acquirente il doppio della somma che aveva ricevuto. In ogni caso la parte che non si ritira ha facoltà di chiedere al giudice che "siano rispettati gli impegni assunti o gli venga risarcito il danno subito". La "caparra penitenziale" è la penale fissata dalle parti in caso di inadempienza di una delle due. Con questa i contraenti concordano che uno di essi o entrambi potranno recedere dal contratto, ma dovranno pagare una somma detta "caparra penitenziale".

  Il  Rogito

  Il "rogito" è l'atto conclusivo della compravendita, con cui viene sancito il passaggio dell'immobile dal venditore al compratore per atto pubblico, o per scrittura privata autenticata. Se con il prezzo della vendita si deve in un secondo momento acquistare un'altro immobile, è sempre meglio prima concludere la vendita ed in seguito acquistare. Il giorno del rogito, il venditore deve avere a disposizione questi documenti: - carta d'identità e il codice fiscale - l'atto di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia identificato l'immobile - le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti - il certificato di abitabilità/agibilità - le domande di condono edilizio complete di ricevute di versamento dell'oblazione o le concessioni in sanatoria - le planimetrie e i certificati catastali - la copia dei regolamento condominiale - le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i lavori fatti nell'edificio (comprese le parti condominiali) fino al 31/12/1992.

  La Comunicazione di Cessione Fabbricato

  Entro 48 ore (tassative) dalla consegna dell'immobile al compratore, sarà cura del venditore comunicare alla Questura l'avvenuto passaggio di proprietà. Il modulo da compilare è di solito a disposizione negli studi notarili e nelle agenzie. Deve essere riempito con i dati di chi compra e di chi vende, nonché indirizzo e descrizione dell'immobile. Può essere spedito a mezzo di raccomandata (con ricevuta di ritorno) o consegnato direttamente al Commissariato di zona dell'immobile.

  Cenni sul mercato immobiliare

  La casa è ancora l'investimento più sicuro per gli italiani, secondo le fonti degli operatori di settore. Si è assistito ad una crescita consistente del numero delle trattative, sia per investimento, sia per esigenza abitativa, soprattutto nelle metropoli. Il mercato abitativo di consumo resta ancora quello dominante, animato da centinaia di migliaia di famiglie che continuano a credere nel mattone. La città di Roma, insieme a Milano, è in testa alle classifiche dei rincari. Altro dato, diminuisce sensibilmente l'offerta disponibile, il che rende sempre più convulsa la ricerca e impegnative le trattative sia per chi compra che per chi vende. In questo quadro il ruolo svolto dalle agenzie di intermediazione si fa cruciale, perché i clienti sono alla ricerca di professionisti seri che siano in grado di reperire con prontezza alloggi confacenti alle loro richieste