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Il
codice civile fissa in linea generale le regole per la ripartizione
delle spese condominiali.
Tali
regole vengono di solito integrate dal regolamento adottato dal
condominio. Lo stesso regolamento può stabilire modalità
diverse dì ripartizione delle spese. In tal caso però
deve essere approvato da tutti i comproprietari o sottoscritto
dagli stessi al momento dell'acquisto. Le spese si distinguono
in generali, ovvero comuni e uguali per tutti, e particolari,
il cui ammontare è determinato in base al servizio erogato
o al vantaggio che ne trae il singolo condomino.
Spese generali:
Si
tratta di spese relative alla conservazione e all'amministrazione
dell'immobile.
Vi
sono comprese:
-
le spese relative ai lavo
ri di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento
delle fondamenta e dei muri maestri, delle tubazioni e di tutte
le parti comuni, inclusi gli onorari dei tecnici;
- i costi di pulizia e di manutenzione
delle parti comuni e delle aree verdi, comprese le remunerazioni
delle persone o delle imprese di ciò incaricate;
- i premi assicurativi, i costi
di gestione relativi all'immobile, il compenso dell'amministratore;
- le imposte, i contributi e le
tasse ai quali sono soggette tutte le parti comuni dell'immobile;
tali oneri vanno ripartiti sulla base delle tabelle millesimali
che determinano il valore delle singole proprietà, salvo
che i condomini, all'unanimità, abbiano convenuto altrimenti.
Spese particolari:
Quando i singoli cornproprietari
usufruiscono in misura diversa degli impianti o dei servizi comuni,
il codice civile prevede che anche le relative spese di manutenzione
e conservazione vengano ripartite in proporzione. Quando poi nel
fabbricato vi siano più scale, cortili o impianti utilizzati
solo da una parte dei condomini, le spese dovranno essere ripartite
tra coloro che ne traggono vantaggio.
Spese di ascensore:
Metà dell'importo viene
diviso tra tutti i comproprietari in base ai millesimi di proprietà.
Il restante ammontare, invece, viene ripartito tenendo conto dell'altezza
del piano dal suolo. Non è pacifico se a tali spese debbano
o meno partecipare anche i titolari degli appartamenti siti al
piano terra.
Taluni regolamenti prevedono che
le unità condominiali ad uso non abitativo debbano sopportare
un carico di spese maggiore.
Spese di riscaldamento:
II problema si pone per quegli
edifìci che hanno conservato il riscaldamento centrale
comune. Le spese devono essere ripartite, per quanto è
possibile, in base al servizio erogato a ciascun condomino. In
mancanza di appositi contatori individuali, si potrà fare
riferimento, per esempio, alle superfìci radianti (radiatori
o termosifoni) presenti nei singoli appartamenti.
Si ritiene, comunemente, che le
spese di riscaldamento siano dovute anche da chi non ne usufruisca,
per esempio per il periodo in cui l'appartamento rimanga vuoto.
Dalle spese di riscaldamento è invece esonerato chi non
riceve una sufficiente erogazione di calore o non è allacciato
all'impianto centralizzato.
Qualora l'immobile sia abitato
da inquilini non proprietari, i primi sono tenuti a rimborsare
a questi ultimi le spese condominiali, ad eccezione per le spese
attinenti alla manutenzione straordinaria dell'immobile.
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