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Quando
si stipula un contratto di locazione è buona norma redigere
una descrizione dell'immobile al fine di evitare lunghi e inutili
conflitti con il proprietario al momento della riconsegna.
La riconsegna:
La
legge prevede che l'inquilino debba riconsegnare l'immobile nelle
stesse condizioni in cui si trovava quando lo ha ricevuto, salvo
ovviamente il deterioramento dovuto all'invecchiamento e all'uso.
Questo significa che l'inquilino per tutta la durata del contratto
dovrà occuparsi dei lavori di manutenzione necessari a
una buona conservazione dell'immobile. In caso contrario, risponderà
dei danni causati.
Quindi
il proprietario non solo potrà trattenere tutta o in parte
la cauzione versata al momento della stipula del contratto, ma
potrà anche rifiutarsi di accettare la riconsegna del
bene fino a che non siano state eseguite le riparazioni necessarie.
La descrizione del bene:
Alla
riconsegna sorgono inevitabilmente dei conflitti tra inquilino
e proprietario sulle condizioni dell'immobile. Una finestra rotta
che a detta del proprietario prima era in ottimo stato, un pavimento
di legno irrimediabilmente rovinato, le maioliche del bagno costellate
di buchi usati per l'installazione di pensili ecc.
Come
stabilire quali erano le condizioni dell'immobile all'inizio del
rapporto di locazione, e quindi chi si deve far carico delle spese
perle riparazioni? La legge suggerisce (ma non impone) che al
momento della stipula del contratto le parti predispongano una
descrizione del bene dato in uso. In caso contrario, il bene si
presumerà consegnato in buono stato di manutenzione e conservazione.
Quindi
tutto ciò che non si possa addebitare semplicemente all'invecchiamento
o al normale uso, verrà automaticamente posto a carico
dell'inquilino, il quale per potersi liberare di tale onere dovrà
dimostrare che i vizi erano già presenti al momento della
stipula del contratto. Meglio, perciò, procedere a una
descrizione quanto più dettagliata possibile dell'immobile,
delle sue strutture, ma anche degli impianti e delle installazioni
presenti e delle loro condizioni. E così pure di serramenti
e accessori, ma anche di eventuali mobili o suppellettili dati
in uso.
Attenzione:
l'inquilino non può contestare in seguito il contenuto
della descrizione dell'immobile accettata e allegata al contratto.
Se il pavimento è stato descritto in buone condizioni,
l'inquilino non può, al momento della restituzione, sostenere
che in realtà gli era stato consegnato già rovinato.
Ecco
perché è opportuno vigilare sulla veridicità
di quanto riportato nella descrizione.
Diritti del proprietario:
Non
è possibile stabilire a priori quali siano i danni causati
da una cattiva manutenzione da parte dell'inquilino e quali quelli
determinati dalla normale usura. Si dovrà procedere volta
per volta alla loro valutazione, tenendo conto della durata del
contratto e della destinazione dell'immobile:
abitazione
familiare, ufficio, bar, albergo ecc. In linea di massima, è
stato affermato che il proprietario non può pretendere
la rilucidatura dei pavimenti, o la sostituzione delle maioliche
del bagno o della cucina forate per applicare dei pensili, la
sostituzione della carta da parati ingiallita o degli impianti
sanitari obsoleti, anche se alla stipula del contratto erano nuovi.
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