ITALIA OGGI 4.7.01
(A, Affitti a p. a., interessi dopo l’approvazione
Prelazione e vendita in blocco.
La Corte di cassazione ha affrontato, con la sentenza n. 6641 del 14 maggio 2001, una fattispecie che non risulta avere, sino a ora, formato oggetto delle valutazioni della Suprema corte.
Nella predetta pronuncia si afferma che, in tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, per la individuazione della cosiddetta vendita in blocco, il complesso immobiliare compravenduto va valutato nello stato in cui si trova al momento della denuntiatio o, in mancanza, del trasferimento.
E ciò sulla base di fattori di carattere oggettivo che evidenzino un collegamento strutturale e/o funzionale, restando irrilevanti al riguardo sia (esistenza di un unico atto e di un unico prezzo di vendita, sia un aumento del valore di scambio dei beni venduti cumulativamente, che ridondi a vantaggio del locatore-venditore, perché costui ha, con il contratto di locazione, autolimitato la propria disponibilità del bene, anche in relazione alla sua utilizzazione.
In tema di locazione di immobili urbani a uso non abitativo e di diritto di prelazione e riscatto di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la Corte di cassazione ha sancito, con pronuncia n. 5977 del 23 aprile 2001, nel senso che l'omogenea e unica complessità di un compendio immobiliare costituito da un terreno ripartito in porzioni concesse in locazione, può essere giuridicamente scissa in distinte entità patrimoniali autonome soltanto da una parcellazione autorizzata, in conformità a lecita lottizzazione, pur in presenza di costruzioni condonate nelle varie parti dell'intera area.
Locazioni a p.a.
Nella sentenza n. 6032 del-24 aprile 2001 la Cassazione affronta in modo articolato la disciplina degli interessi dovuti sui canoni di locazione di immobile locato a un'amministrazione statale.
La Suprema corte afferma, nella predetta sentenza, come in tema di interessi sul canone di locazione relativo a immobile urbano affittato alla pubblica amministrazione, al locatore non spettano gli interessi moratori in relazione alle scadenze contrattuali anteriori all'approvazione ministeriale del contratto di locazione, durante il quale il contratto stesso abbia avuto esecuzione.
La Cassazione precisa che l’approvazione ministeriale, prescritta dall'articolo 19 del regio decreto 18 novembre 1923, n. 2240 sull'amministrazione del patrimonio e sulla contabilità generale dello Stato, configura una conditio juris sospensiva dell'efficacia del contratto già stipulato, con la conseguenza che l'obbligazione assunta dall'amministrazione non è esigibile sino a che non intervenga detta approvazione.
Una volta intervenuta l'approvazione ministeriale, la retroattività degli effetti dell'avveramento della condizione sospensiva non può consentire di considerare illecito un comportamento che la pendenza della condizione rendeva pienamente lecito e quindi di ravvisare retroattivamente, ora per allora, la sussistenza di un adempimento a un'obbligazione derivante da un contratto non ancora efficace.
Né all'approvazione ministeriale, prosegue la Cassazione, possono attribuirsi gli effetti di una ratifica della precedente condotta negoziale dell'amministrazione, poiché l'atto di ratifica costituisce esercizio di un diverso potere amministrativo e ha un contenuto che non può identificarsi con quello dell'atto di controllo costituito dalla detta approvazione.
Pertanto, prima dell'approvazione ministeriale, non possono ritenersi dovuti nemmeno gli interessi corrispettivi di cui all'articolo 1282 del codice civile, che presuppongono l'esistenza di un credito liquido ed esigibile.
Per il periodo successivo all'approvazione ministeriale del contratto, gli interessi corrispettivi sono invece dovuti, in base al disposto del medesimo articolo 1282, dalla costituzione in mora dell'amministrazione che, presupponendo l'esigibilità del eredito di cui si chiede o intima il pagamento, deve essere successiva all'approvazione del contratto.
a cura di Vittorio Colombani