La
tabella millesimale
è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono
le quote di partecipazione alle spese e i diritti di
ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.
I millesimi con la relativa tabella di solito si
trovano nei regolamenti condominiali o negli atti di
compra vendita.
L'argomento
è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e
dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione
del Cod. Civ.
Il
condominio, in
quanto ente di gestione delle parti e degli impianti
comuni al servizio delle singole unità di proprietà
esclusiva, ha bisogno di un criterio per la
ripartizione delle spese di gestione delle parti
comuni e per la ripartizione delle spese di
manutenzione, riparazione fra i proprietari dei vari
appartamenti, in relazione al valore
di ciascuno rispetto all'intero edificio.
Non è
richiesta la forma scritta
per la formazione della tabella millesimale. Basta
che il consenso unanime
dei condomini possa manifestarsi con comportamenti
costanti ed inequivoci quali il pagamento delle
spese ripartite in base a tali tabelle. Le tabelle
non possono essere modificate a maggioranza da una
delibera condominiale, ma occorre l'unanimità
dei condomini.
La
tabella millesimale
di un condominio può essere revisionata
soltanto se si sono verificati errori essenziali
nella determinazione degli elementi necessari al
calcolo del valore dei singoli appartamenti, come
l'estensione dei medesimi, la loro altezza, la loro
ubicazione, la loro esposizione e accertabili.
Tali
errori possono essere di puro calcolo
relativi, per esempio, alla determinazione della
superficie di un appartamento oppure errori di
diritto in quanto chi ha predisposto le tabelle
millesimali può non aver valutato correttamente
l'ubicazione. Se sussistono tali errori è possibile
sostituire la tabella millesimale originaria con
quella esatta; ogni altro possibile errore, di
natura soggettiva, di chi ha redatto l'originaria
tabella millesimale, non determina la sua nullità e
quindi la sua sostituzione
Al fine
di modificare una
tabella millesimale è necessaria l'unanimità
di tutti
i partecipanti al condominio,
soprattutto se sia stata fatta dall'originario
costruttore dell'edificio ed inserita nel
regolamento allegato ai rogiti di acquisto dei
singoli appartamenti.
Nel caso in
cui soltanto alcuni condomini dell'edificio
ritengono sbagliata la tabella, mentre altri non ne
vogliono sapere, i primi possono ricorrere
all'Autorità
giudiziaria per
sentire ordinare al condominio l'applicazione delle
nuove tabelle millesimali corrette. Tale azione può
essere fatta anche da un solo condomino o
usufruttuario e non è soggetta a scadenza
In questi
casi non può essere convocato in giudizio il solo
amministratore del condominio, pur essendone il
legale rappresentante, ma è necessario convocare in
giudizio tutti i
condomini, assenti
o dissenzienti che siano, perché per la revisione
delle tabelle millesimali la giurisprudenza ha
stabilito che tra i condomini sussiste un "litisconsorzio"
necessario e, quindi, tutti
i condomini
e comproprietari
devono stare in giudizio. Tutti i comproprietari
devono partecipare all'assemblea indetta per
deliberare la modifica delle tabelle millesimali,
non essendo sufficiente la partecipazione di un solo
contitolare dell'unità immobiliare.
Infine le tabelle
millesimali possono essere revisionate
per intervenute variazioni di consistenza delle
singole unità immobiliari, quali una sopraelevazione
anche nell'interesse di un singolo condomino, purché
si sia notevolmente alterato il rapporto originario
dei valori delle singole unità. Sino a che tale
modifica non sia attuata (convenzionalmente in
assemblea con voto unanime o con sentenze del
giudice, ex art. 69, disp. att., Codice civile ) le
spese condominiali devono essere ripartite con la
tabella millesimale originaria.
Le somme
pagate in base alla
precedente tabella sono irripetibili avendo la
sentenza, che modifica le tabelle stesse, natura
costitutiva. Le spese, invece, inerenti alla
formazione delle nuove tabelle sono da porsi a
carico del condomino che con la sua attività (per
es. sopraelevazione ) le ha determinate.
Infine si
deve rilevare che la sentenza di accoglimento della
domanda di revisione dell'originaria tabella
millesimale ha natura costitutiva
e l'efficacia di tale
sentenza decorre dal passaggio in giudicato dalla
stessa.
Le spese
legali possono
essere compensate tra tutte le parti, mentre le
spese per la consulenza tecnica possono essere
suddivise pro-quota millesimale.
Avv. Paolo
Gatto Consulente legale A.P.P.C
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