Libro Terzo
TITOLO VII.
Della comunione
CAPO 1°
Della comunione in generale
Art. 1100 - Norme regolatrici - Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comunione a più persone (177 ss., 210 ss., 713 ss., 939, 1350 n.3; l. inv. 20, l. aut. 10), se il titolo o la legge (2347; c.nav.258 ss.,872 ss.), non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (920, 2248).
Art. 1101 - Quote dei Partecipanti - Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali
(1118).
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi (1103, 1105) quanto nei
pesi (1104)
della comunione, è in proporzione (1123) delle rispettive
quote (2263).
Art. 1102 - Uso della cosa comune - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso (2256) secondo il loro diritto (1108). A tal fine
può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli
altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso
(714, 1164)
Art. 1103 - Disposizione della quota - Ciascun partecipante può disporre
del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa (1059, 1101, 2825; c. nav.
873).
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute
nel capo IV del titolo III del libro VI (1108 C. 4; C. NAV. 263, 872).
Art. 1104 - Obblighi dei partecipanti - Ciascun partecipante deve contribuire
nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune
(1101 c.2)
e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti salva la
facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (882 c.2, 1070, 1118 c.2).
La rinunzia non giova al partecipante che abbia tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido (1292 ss.)
con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non
versati.
Art. 1105 - Amministrazione - Tutti i partecipanti hanno diritto
di concorrere nell'amministrazione della cosa comune (1101, 2257).
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei
partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote (918 c.3, 920) sono obbligatorie per
la maggioranza dissenziente (1109 n.1, 1137; c. nav. 259, 872).
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti
siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione (1109 n.2).
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa
comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita,
ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede
in Camera di Consiglio (c.p.c.737) e può anche nominare un amministratore
(1129, 2409; c. nav. 261, 872).
Art. 1106 - Regolamento della comunione e nomina di amministratore -
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato nell'articolo precedente, può essere formato
un regolamento (918 c.3) per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento
della cosa comune (1138).
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata
ad uno o più partecipanti, o anche ad un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore (1129,2257,2258).
Art. 1107 - Impugnazione del regolamento - Ciascuno dei partecipanti
dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (2964)
dalla deliberazione che lo ha approvato (1138 c.3). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione
(1109 c.2).
L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza (2378 c.3) sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi
e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Art. 1108 - Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione -
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore complessivo della cosa comune,
si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa
o a renderne più comodo o redditizio il godimento,
purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino
una spesa eccessivamente gravosa (1109 n.3, 1120 c.2, 1121 c. 3; c. nav. 260, 872).
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione
di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni
(1059, 1350 n.8, 1572 e ss.).
L'ipoteca (2825) può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma,
qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate (1813)
per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (1103 c.2; c. nav. 262, 872).
Art. 1109 - Impugnazione delle deliberazioni - Ciascuno dei componenti
la minoranza dissenziente (1107) può impugnare davanti alla autorità giudiziaria
le deliberazioni della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'art
1105 se la deliberazione è gravemente pregiudizievole della cos comune;
2) se non è stata
osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza (2964), entro trenta
giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata
loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria
può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato (1137 c.2, 2378 c.4).
Art. 1110 - Rimborso di spese - Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (1104, 1134).
Art. 1111 - Scioglimento della comunione - Ciascuno dei partecipanti può sempre
(2934 c.2)
domandare lo scioglimento della comunione (1112, 1116, 1506, 2817 n. 2; c.p.c. 784
ss.);
l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni,
se l'immediato scioglimento può pregiudicare l'interesse degli altri (717).
il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto
anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine
maggiore, questo si riduce a cinque anni.
Se gravi circostanze lo
richiedono, l'autorità giudiziaria
può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto (713 c.4; c. nav. 260 c.2, 872).
Art. 1113 - Intervento nella divisione e opposizioni -
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione
propri spese, ma non possono impugnare la divisione (c.p.c.105, 267) già eseguita,
a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa
e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria (2901 e ss.)
o dell'azione surrogatoria (2900).
Nella divisione
che ha per oggetto beni immobili (812 c.3, 1350 n.11), l'opposizione,per l'effetto indicato
dal comma precedente, dev'essere trascritta prima (2646) della trascrizione dell'atto di divisione e,
se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda
(2685).
Devono
essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori
iscritti (2825 c.4) e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù
di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione
o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale (1506, 2646, 2825; c.p.c. 784).
Nessuna
ragione di prelevamento (725) in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi
contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento
nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione (737 ss.).
Art. 1114 - Divisione in natura - L divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 ss., 2283).
Art. 1115 - Obbligazioni solidali dei partecipanti -
Ciascun partecipante può esigere che sino estinte le obbligazioni in solido (1292 ss.)
contratte per la cosa comune (1108), le quali siano scadute o scadano entro l'anno
dalla domanda di divisione.
La somma per
estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo
di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura (1114), si procede alla
vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti
(1299).
Il partecipante
che ha pagato il debito in solido non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione
per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti
(1299).
Art. 1116 - Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria - Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità (713 ss.), in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite (1350 n. 11).
CAPO 1°
Del Condominio negli edifici
Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà comune dei
proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio (1118), se
il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed in genere
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere,
per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali
di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni -
Il diritto di ciascun condominio sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato
al valore del piano o porzione di paino che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti
(disp. att. 63).
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
(1104, 1123, 1138 c.4).
Art. 1119 - Indivisibilità - Le parti comuni dell'edifico non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino (1112, 1138 c.4).
Art. 1120 - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
o all'uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni (1108 c.1, 1121, 1123).
Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
dl fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti
comuni dell'edificio (1117) inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino (1108 c.1, 1138 c.4).
Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie - Qualora un'innovazione
comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendano trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata
non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini
che l'ha deliberata o acccettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono
tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo
nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (1108).
Art. 1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per
la conservazione e per il godimento delle parti comuni (1117, 1130 n.3) dell'edificio,
per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate
dalla maggioranza (1135 n.2) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno (1101 c.2), salvo diversa convenzione
(1104,
1118 c.2; disp. att. 68 ss.).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere
o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative
alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità (disp. att. 63 ss.).
Art. 1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei
singoli piani o porzioni di piano e, per l'altra metà, in misura proporzionale all'altezza
di ciascun piano dal suolo (disp. att. 68 ss.).
Al fine del concorso alla metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti,
le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario dei piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (disp. att. 68 ss.).
Art. 1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario del lastrico solare.Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se
l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti
del valore, ciascun condomino può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei
materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di
una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni (1117, 1136 c.4) dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione
dei diritti sulle parti stesse (1123).
L'indennità corrisposta per l'assicurazione
(1182 ss.) relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il
condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto
a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche culle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti
stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129 - Nomina e revoca dell'amministratore - Quando
i condomini sono più di quattro, l'assemblea (1135) nomina un amministratore (1106,
1130,1131). Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di uno o più condomini (1105 c.4).
L'amministratore dura in carica
un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea (1136 c.4).
Può altresì
essere revocato dall'autorità giudiziaria (disp. att. 64), su ricorso di ciascun condomino,
oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni
non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti
di gravi irregolarità (710, 2409).
La nomina e la cessazione per qualunque causa
dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro (1138 cc.3-4,
disp. att. 71).
Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini (1135 ss.) e curare l'osservanza
del regolamento di condominio (1138);
2) disciplinare l'uso delle cose comuni
(1117) e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a tutti i condomini;
3)riscuotere i contributi (1123 ss.)
ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria (1135 n.4) delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli,
alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione (1129 c.3,
1135 n.3).
Art. 1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni
stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento
di condominio (1138) o dall'assemblea (1135), l'amministratore ha la rappresentanza
dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi
(65 disp. att.).
Può essere
convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio
(1117); a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che
si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è
tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (1136 c.4).
L'amministratore
che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (1129; 64 disp. att.) ed è
tenuto al risarcimento dei danni (1138 c.4).
Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti - Qualora
l'assemblea dei condomini abbia deciso di promuovere una lite o di resistere ad una
domanda (1136; 137 c.p.c.), il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore,
può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite
per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello
in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente
ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite
è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio
è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere
dalla parte soccombente (1138 c.4).
Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri (1130) sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea (1135), senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che abbia fatto spese per le cose comuni (1117) senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1110, 1135 c.2).
Art. 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Oltre
a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla
conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione
del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno d alla relativa
ripartizione
tra i condomini (1123, 1130 n.3);
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore (1130 c.2) e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle
opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore
non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere
urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea (1134; 66 disp. att.).
Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni - L'assemblea
è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino
i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti
al condominio (67 ss. disp. att.)
Sono valide le deliberazioni approvate
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno
la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza
di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo
a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima;
la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore (1129)
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo (1131 c.3), nonché le deliberazioni che concernono
la ricostruzione (1128 c.2) dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma
dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea
non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle
deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro
tenuto dall'amministratore (1138 c.4).
Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie
per tutti i condomini (1105 c.2).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge
o al regolamento di condominio (1138, 2377 c.2)ogni condomino dissenziente
può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione
del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa
(23 c.3, 1109 c.2, 2378 c.4).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena
di decadenza (2964), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti
(1133, 1138 c.4).
Art. 1138 - Regolamento di condominio - Quando in un edificio
il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento,
il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni (1117) e la
ripartizione delle spese (1123), secondo i diritti e gli obblighi spettanti
a ciascun condomino (1101 c.2), nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (1106; 68 ss. disp. att.).
Ciascun
condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio
o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136
e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (71 disp. att.).
Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107 (1106).
Le norme del regolamento
non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano
dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni
degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 (72 disp. att., 155 trans.).
Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione - Per quanto non è espressamente previsto da questo capo (trans. 165) si osservano le norme sulla comunione in generale (1101 ss.; 61 ss. disp. att.).
. . . .
DISPOSIZIONI PER L'ATTUAZIONE
DEL CODICE CIVILE
E DISPOSIZIONI TRANSITORIE
CAPO 1°.
Disposizioni di attuazionee
Sezione III^
Disposizioni relative al libro terzo.
. . . .
Art. 61 - Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti
per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti
che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio (1117 c.c.)può
essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio
separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 de codice o è disposto dall'autorità
giudiziaria su domanda di almeno un terso dei comproprietari di quella parte dell'edificio
della quale si chiede la separazione.
Art. 62 - La disposizione del primo comma dell'articolo precedente
si applica anche se restano in comunione con gli originari partecipanti alcune cose
indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei
locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere
deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art.
1136 del codice stesso.
Art. 63 - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione (1123 c.c.) approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere
decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo malgrado opposizione (642 c.p.c.).
Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente (1129 ss. c.c.)
con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.
In
caso di mora (1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta
per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene
l'autorizzazione (1138 c.c.)può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione
dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato (72).
Art. 64 - Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal
terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale
provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore
medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo
alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
Art. 65 - Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante
dei condomini (1131 c.c.), chi intende iniziare o proseguire una lite contro
i partecipanti ad un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale
ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve
senza indugio convocare l'assemblea dei condomini (1135 c.c.) per avere istruzioni
sulla condotta della lite.
Art. 66 - L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per
le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in
via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando
ne è stata fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto
del
valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti
condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore,
l'assemblea quanto ordinaria che straordinaria può essere convocata ad iniziativa
di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini
almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (72).
Art. 67 - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo
di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga
in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante
nell'assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza
provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario (978 ss. c.c.) di un
piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari
che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e
dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni
od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto
di voto spetta invece al proprietario (72).
Art. 68 - Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124,
1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale
di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva
ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati
a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi
non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione
di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano (72).
Art. 69 - I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano
possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta
portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli
piani o porzioni di piano (72).
Art. 70 - Per le infrazioni al regolamento di condominio (1138 c.c.) può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71 - Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati (soppressa con d. lg. lgt. 23 novembre 1944 n. 369).
Art. 72 - I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,66,67 e 69.