Legge 27-07-1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
(G.U. 29-07-1978, n. 211, Serie Generale)
v Preambolo
La
Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato;
Il
Presidente della Repubblica
Promulga
la
seguente legge:
Titolo I
Del contratto di locazione
Capo I
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di
abitazione
v Art. 1 - Durata della locazione
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 2 - Disciplina della sublocazione
[1]
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, n è può cedere ad altri
il contratto senza il consenso del locatore.
[2]
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente
l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che
indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani
sublocati.
v Art. 3 - Rinnovazione tacita
v Art. 4 - Recesso del conduttore
[1]
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con
lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve
avere esecuzione.
[2]
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora
ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con
preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
v Art. 5 - Inadempimento del conduttore
[1]
Salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi
venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine
previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di
due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 del Codice civile.
v Art. 6 - Successione nel contratto
[1]
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli
eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi .
[2]
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di
cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione
succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa
familiare sia stato attribuito dal giudice a quest' ultimo.
[3]
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore
succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.
v Art. 7 - Clausola di scioglimento in caso di
alienazione
[1]
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di
alienazione della cosa locata.
v Art. 8 - Spese di registrazione
[1]
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del
conduttore e del locatore in parti uguali.
v Art. 9 - Oneri accessori
[1]
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione
dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del
riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e
delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
[2]
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella
misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura
inferiore.
[3]
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare
il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle
spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti
giustificativi delle spese effettuate.
[4]
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono
intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai
sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della
Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
[5]
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori
al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e
caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e
configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
.
v Art. 10 - Partecipazione del conduttore all'assemblea
dei condomini
[1]
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento
locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e
alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'
aria.
[2]
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere
relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
[3]
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di
edificio non in condominio.
[4]
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal
proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
[5]
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile
sull'assemblea dei condomini.
v Art. 11 - Deposito cauzionale
[1]
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone.
Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al
conduttore alla fine di ogni anno
v Art. 12 - Equo canone degli immobili adibiti ad uso
di abitazione
Articolo
modificato dall'art. 1, comma 10, D.L. 13 settembre 1991, n. 299 e,
successivamente, abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 13 - Superficie convenzionale
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431..
v Art. 14 - Costo base
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 15 - Coefficienti correttivi del costo base
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 16 - Tipologia
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 17 - Classe demografica dei comuni
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 18 - Ubicazione
v Art. 19 - Livello di piano
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 20 - Vetustà
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 21 - Stato di conservazione e manutenzione
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 22 - Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 23 - Riparazioni straordinarie
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 24 - Aggiornamento del canone
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 25 - Adeguamento del canone
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 26 - Ambito di applicazione
Articolo
abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
Capo II
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione
v Art. 27 - Durata della locazione
[1] La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle
di cui all'art. 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
[2]
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti
relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di
qualsiasi attività di lavoro autonomo.
[3]
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile,
anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.
[4]
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la
locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi
precedenti.
[5]
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora
l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura,
carattere transitorio.
[6]
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare
l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso
conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima
della scadenza del contratto. l'obbligo del locatore ha la durata massima di
sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
[7]
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore,
mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il
recesso deve avere esecuzione.
[8]
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora
ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con
preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
v Art. 28 - Rinnovazione del contratto
[1]
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate
nei commi primo e secondo dell'art. 27, il contratto si rinnova tacitamente di
sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere,
di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene
disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata,
rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
[2]
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il
locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i
motivi di cui all'art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti
v Art. 29 - Diniego di rinnovazione del contratto alla
prima scadenza
[1]
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui
all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o
del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio
o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di
una delle attività indicate nell'art. 27, o, se si tratta di pubbliche
amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività
tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero
procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero
eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale
di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della
prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli
effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua
esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e
quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere
la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto
nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali,
sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del
conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta
licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella
precedente lettera c).
[2]
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o
locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del
contratto nelle ipotesi previste dall'art. 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191,
modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con
modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia
oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di
attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della
prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli
effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste
nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se
intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o
da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del
conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della legge 2 marzo
1963, n. 191, modificato dall'art. 4bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460,
convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
[3]
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve
dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la
disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata,
con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza
rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27
e per le attività alberghiere.
[4]
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra
quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è
fondata.
[5]
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il
contratto s' intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
v Art. 30 - Procedura per il rilascio
[1]
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art. 29 e prima della data
per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa
senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire
in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447 bis del
Codice di procedura civile .
[2]
Comma abrogato dall'art. 6, L. 30 luglio 1984, n. 399 e dall'art. 89, comma
3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
[3]
Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto
l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
[4]
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad
istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui
alla comunicazione prevista dall'art. 29.
[5]
l'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
[6]
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di
conciliazione.
[7]
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo.
In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'art.
420 e segg. del Codice di procedura civile.
[8]
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni
stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove
raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente
titolo esecutivo.
v Art. 31 - Sanzioni
[1]
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei
motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta
consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile
ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non
abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di
intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione,
ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di
immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia
completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del
turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al
ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e
al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al
risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a
quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione
del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.
[2]
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno,
ordina al locatore il pagamento di somma da lire 500.000 a lire 2.000.000 da
devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del
fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
v Art. 32 - Aggiornamento del canone
[1]
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato
annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di
acquisto della lira.
[2]
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per
cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati.
[3]
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di
locazione stagionale.
v Art. 33 - Canone delle locazioni stagionali
[1]
Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di
cui all'art. 32.
v Art. 34 - Indennità per la perdita
dell'avviamento
[1]
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui
all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o
recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942,
n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai nn. 1) e 2)
dell'art. 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone
corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
[2]
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle
rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito
all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima
tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore
uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione
del precedente.
[3]
l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata
dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. l'indennità
di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
[4]
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per
la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente
la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo
indicato dal conduttore o in difetto, offerto dal locatore o comunque
risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito
del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
v Art. 35 - Limiti
[1]
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di
cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo
svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico
degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività
professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili
complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
v Art. 36 - Sublocazione e cessione del contratto di
locazione
[1]
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche
senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda,
dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha
liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
[2]
Le indennità previste dall'art. 34 sono liquidate a favore di colui che risulta
conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
v Art. 37 - Successione nel contratto
[1]
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per
successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa
anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne
l'attività.
[2]
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione
degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce
al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa
attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione
legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli
effetti civili del matrimonio.
[3]
Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti
e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel
contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli
altri professionisti, artigiani o commercianti.
[4]
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli
altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può
opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di
cui all'articolo precedente.
v Art. 38 - Diritto di prelazione
[1]
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile
locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di
ufficiale giudiziario.
[2]
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in
ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe
essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
[3]
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di
sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al
proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a
quelle comunicategli.
[4]
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di
acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore,
deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal
sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della
comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del
contratto di compravendita o del contratto preliminare.
[5]
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di
cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
[6]
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i
conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente
conduttore.
[7]
l'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo
comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di
avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione
medesima.
[8]
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste
dall'art. 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei
coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado.
v Art. 39 - Diritto di riscatto
[1]
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo
precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante
dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto
alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
[2]
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve
essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia
opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla
ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa
comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
[3]
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione
al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in
giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
v Art. 40 - Diritto di prelazione in caso di nuova
locazione
[1]
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto
rinnovato ai sensi dell'art. 28, deve comunicare le offerte al conduttore,
mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima
della scadenza.
[2]
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende
rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione
dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle
procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni,
relative al conduttore medesimo.
[3]
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta
giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra
condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
[4]
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e
il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia
ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e,
viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
v Art. 41 - Norme applicabili
[1]
Ai contratti previsti nell'art. 27 si applicano le disposizioni degli artt. da
7 a 11.
[2]
Le disposizioni di cui agli artt. 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di
locazione di cui all'art. 35.
v Art. 42 - Destinazione degli immobili a particolari
attività
[1]
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività
ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o
di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici
territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma
dell'art. 27.
[2]
A tali contratti si applicano le disposizioni degli artt. 32 e 41, nonché le
disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso per il
rilascio di cui all'art. 28.
Capo III
Disposizioni processuali
v Art. 43 - Improcedibilità della domanda
Articolo
abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 44 - Tentativo obbligatorio di conciliazione
Articolo
abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 45 - Ricorso al giudice
[1]
abrogato
[2]
abrogato
[3]
abrogato
[4]
abrogato
[5]
In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore
della causa non ecceda L. 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto
la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento del canone e L. 600.000
nelle controversie previste dal terzo comma
[6]
Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo
conguaglio, l'importo non contestato.
v Art. 46 - Rinvio alle norme relative al procedimento
sulle controversie individuali di lavoro
Articolo
abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 47 - Poteri istruttori del giudice
Articolo
abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 48 - Passaggio dal rito ordinario al rito
speciale
Articolo modificato dalla L. 30 luglio 1984, n. 399 e, successivamente, abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 49 - Passaggio dal rito speciale al rito
ordinario
v Art. 50 - Incompetenza del giudice
Articolo abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 51 - Delle impugnazioni
Articolo modificato dalla L. 30 luglio 1984, n. 399 e, successivamente, abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 52 - Cambiamento del rito in appello
Articolo
abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353
v Art. 53 - Consulente tecnico in appello
Articolo abrogato dall'art. 89, comma 3, L. 26 novembre 1990, n. 353.
v Art. 54 - Clausola compromissoria
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 55 - Termine per il pagamento dei canoni scaduti
[1]
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui
all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel
corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a
tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali
liquidate in tale sede dal giudice.
[2]
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate
condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore
a giorni novanta.
[3]
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del
termine assegnato.
[4]
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente
nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di
centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è
conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la
stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi,
comprovate condizioni di difficoltà.
[5]
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione
del contratto.
v Art. 56 - Modalità per il rilascio
[1]
Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto delle
condizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali viene
disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione entro il
termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi dodici dalla
data del provvedimento.
[2]
Nelle ipotesi di cui all'art. 55 per il caso in cui il conduttore non provveda
al pagamento nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere
fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il
pagamento.
[3]
Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l'esecuzione ai
sensi degli artt. 605 e segg. del Codice di procedura civile.
v Art. 57 - Esenzioni fiscali ed onorari professionali
[1]
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in materia
di locazione il cui valore non eccede le lire 600.000, nonché i provvedimenti
di cui all'art. 44, sono esenti dall'imposta di bollo e di registro; negli
stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla metà.
[2]
E' abrogata ogni altra disposizione incompatibile con la presente legge.
Titolo II
Disciplina transitoria
Capo I
Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso di
abitazione
v Art. 58 - Durata dei contratti in corso soggetti a
proroga
[1] I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista nell'art. 1 con le seguenti decorrenze:
a) dal 1° gennaio 1979, per i contratti
stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952;
b) dal 1° luglio 1979, per i contratti
stipulati fra il 1° gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c) dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati
dopo il 7 novembre 1963.
v Art. 59 - Recesso del locatore
[1]
Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore può recedere in ogni
momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera
raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:
1) quando abbia la necessità, verificatasi dopo
la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei
parenti in linea retta entro il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per
abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al
secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con
finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o
di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle proprie
funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un
canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e
comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile e
assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore
all'azione del locatore risulti infondata, questi potrà essere esonerato dalle
spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in un
edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba
essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore impedisca di
compiere gli indispensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o
trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o,
trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire
sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per
ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse
artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso in
cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si
proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo
stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore può disporre di altra
abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in
un comune confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato
parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità. Si
presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da
persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo
legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che
si tratti di ospiti transitori. La presunzione non si applica nei confronti
delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa
continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.
[2]
Nelle ipotesi di cui ai nn. 4) e 5) del precedente comma il possesso della
licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera
c) dell'art. 29.
[3]
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si applicano le norme di cui ai
precedenti artt. 30 e 56.
v Art. 60 - Ripristino del rapporto e risarcimento del
danno
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 62 - Canone dei contratti soggetti a
proroga
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 63 - Aggiornamento del canone dei contratti in
corso soggetti a proroga
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 64 - Particolari contratti soggetti a proroga
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 65 - Contratti in corso non soggetti a proroga
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 66 - Oneri accessori conglobati nel canone
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
Capo II
Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso
diverso da quello di abitazione
v Art. 67 - Contratti in corso soggetti a proroga
[1] I contratti di locazione di cui all'art. 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31
dicembre 1964 ;
b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1°
gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31
dicembre 1973.
[2]
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata
in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti
nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo
stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.
[3]
E' in facoltà delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra
prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II,
titolo I, della presente legge.
v Art. 68 - Aumenti del canone
[1]
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il
canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori,
può essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del
mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il
restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:
1) non superiore al 15 per cento all'anno, per
i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10 per cento all'anno per i
contratti stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5 per cento all'anno per i
contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
v Art. 69 - Diritto di prelazione in caso di nuova
locazione e indennità per l'avviamento commerciale
[1]
Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il locatore
comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il
28 febbraio 1987, se ed a quali condizioni intende proseguire la locazione
ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell'immobile.
[2]
L'obbligo ricorre anche quando il locatore non intende proseguire nella
locazione per i motivi indicati all'art. 29.
[3]
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che
non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per
inadempimento o recesso del conduttore o qualora sia in corso una delle
procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive
modificazioni, a carico del conduttore medesimo.
[4]
Il conduttore deve rendere noto al locatore, entro trenta giorni dalla
comunicazione di cui al primo comma, se intende proseguire la locazione alle
nuove condizioni.
[5]
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione
della comunicazione di cui al primo comma, offre condizioni uguali a quelle
comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nell'ipotesi di
cui al quarto comma dell'art. 40 .
[6]
Il conduttore, se non accetta le condizioni offerte dal locatore ovvero non
esercita la prelazione, ha diritto ad un compenso pari a 24 mensilità, ovvero a
trenta per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone richiesto dal
locatore od offerto dal terzo.
[7]
Se il locatore non intende proseguire nella locazione il conduttore può, entro
trenta giorni dalla comunicazione del locatore o in mancanza di questa, se
dovuta, dalla scadenza del termine di cui al primo comma, offrire un nuovo
canone, impegnandosi a costituire, all'atto del rinnovo e per la durata del
contratto, una polizza assicurativa oppure una fidejussione bancaria per una
somma pari a 12 mensilità del canone offerto.
[8]
Se il locatore non intende proseguire nella locazione sulla base delle
condizioni offerte, al conduttore è dovuta l'indennità per l'avviamento
commerciale nella misura di 24 mensilità, ovvero di 30 per le locazioni con
destinazione alberghiera, del canone offerto ai sensi del comma precedente.
[9]
In mancanza dell'offerta del nuovo canone da parte del conduttore nonché nei
casi di rilascio dell'immobile per i motivi di cui all'art. 29 salvo quelli di
cui al primo comma, lettera a), è dovuta l'indennità per avviamento commerciale
nella misura di 21 mensilità, ovvero di 25 per le locazioni con destinazione
alberghiera, del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse
caratteristiche. In caso di rilascio dell'immobile per i motivi di cui all'art.
29, primo comma, lettera a), la predetta indennità è calcolata con riferimento
al canone corrisposto. L'indennità dovuta è complessivamente di 24 mensilità,
ovvero di 32 per le locazioni con destinazione alberghiera, nei casi di cui al
secondo comma dell'art. 34.
[10]
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata
all'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui ai precedenti commi sesto,
ottavo e nono.
[11]
Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni del presente
articolo sono sostitutive di quelle degli articoli 34 e 40.
[12]
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti relativi
ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all'art. 27, primo
comma, che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, di attività professionali e di attività di cui all'art. 42. In
tali casi, il compenso spettante al conduttore ai sensi dei precedenti commi
sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici mensilità. Il compenso non è dovuto
qualora il locatore intenda ottenere la disponibilità dell'immobile per i
motivi di cui all'art. 29.
v Art. 70 - Immobili destinati a particolari attività
soggetti a proroga
[1]
Ai contratti di locazione di cui all'art. 42 si applicano le disposizioni degli
artt. 67 e 68.
v Art. 71 - Contratti in corso non soggetti a proroga
[1]
Le disposizioni degli artt. 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai
contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e non
soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista
in detta disposizione, il periodo di locazione già trascorso dall'inizio della
locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
[2]
La durata non può comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in
vigore della presente legge.
[3]
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contratti di
cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è
in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto.
[4]
Il canone potrà essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal
giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della
variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
v Art. 72 - Mutamento della destinazione
[1]
I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello
preesistente di abitazione non possono prevedere, per un periodo di quattro
anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un canone superiore
a quello di cui agli artt. 12 e 24, tranne che siano intervenute radicali
trasformazioni dell'immobile stesso autorizzate ai sensi delle vigenti leggi.
v Art. 73 - Norme applicabili
[1]
Per i contratti previsti negli artt. 67, 70 e ferme restando le scadenze
convenzionali, nell'art. 71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui
all'art. 29 e con il preavviso di cui all'art. 5[9] Nei casi previsti dalle
lettere a), b) e dall'ultimo periodo del secondo comma dell'art. 29 tale
facoltà è riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo
la costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli
artt. 30 e 31 e degli artt. da 35 a 39, nonché quelle dell'art. 69, settimo,
ottavo e nono comma.
Capo III
Disposizioni processuali
v Art. 74 - Rinvio
[1] Le disposizioni degli artt. da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.
Titolo III
Fondo sociale
v Art. 75 - Istituzione del fondo sociale
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 76 - Ripartizione del fondo
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 77 - Integrazione del canone
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 78 - Copertura finanziaria
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
Titolo IV
Disposizioni finali
v Art. 79 - Patti contrari alla legge (Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9
dicembre 1998, n. 431, limitatamente alle locazioni abitative.)
[1]
E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o
ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli
articoli precedenti, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le
disposizioni della presente legge.
[2]
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna
dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte
in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
v Art. 80 - Uso diverso da quello pattuito
[1]
Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il
locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento
in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di
destinazione .
[2]
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto
si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.
Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al
contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
v Art. 81 - Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta
Ufficiale
[1]
Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica italiana.
v Art. 82 - Giudizi in corso
[1]
Ai giudizi in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge
continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.
v Art. 83 - Relazione al Parlamento
Articolo abrogato dall'art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431.
v Art. 84 - Abrogazione
[1]
Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.
v Art. 85 - Entrata in vigore
[1]
La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione
nella Gazzetta Ufficiale.
La
presente legge, munita del sigillo dello Stato, sarà inserita nella Raccolta
ufficiale delle leggi e dei decreti della Repubblica italiana . É fatto obbligo
a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.