Art. 1100. Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a
più persone, se il titolo o la legge non dispone
diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101. Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono
uguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei
vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione
delle rispettive quote.
Art. 1102. Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché
non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della
cosa.
Il partecipante non può estendere il suo
diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti,
se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo
possesso.
Art. 1103. Disposizioni della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere
ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei
partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo
IV del titolo III del libro VI.
Art. 1104. Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie
per la conservazione e per il godimento della cosa comune e
nelle spese deliberate dalla
maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la
facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che
abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il
cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non
versati.
Art. 1105. Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le
deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata
secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per
la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della
maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati
preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari
per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una
maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata
non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla
autorità giudiziaria
Questa provvede in camera di consiglio e può
anche nominare un amministratore.
Art. 1106. Regolamento della comunione e
nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo
precedente, può essere formato un regolamento per
l'ordinaria amministrazione e per il miglior
godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può
essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un
estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore.
Art. 1107. Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione
entro trenta giorni dalla deliberazione che lo
ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno
in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità
giudiziaria decide con unica sentenza sulle
opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma
precedente senza che il regolamento sia stato impugnato,
questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai
singoli partecipanti.
Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che
rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della
cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne
più comodo o redditizio il godimento, purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non
importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli
altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che
non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei
partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i
partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione
di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di
durata superiore a
nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita
dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo
scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la
ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art. 1109. Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può
impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni
della maggioranza:
1) nel caso previsto dal secondo comma
dell'art. 1105, se la deliberazione è gravemente
pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione
del terzo comma dell'art. 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni
o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in
contrasto con le norme del primo e del secondo comma
dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto
pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione.
Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata
loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio,
l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del
provvedimento deliberato.
Art. 1110. Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri
partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese
necessarie per la conservazione della cosa comune, ha
diritto al rimborso.
Art. 1111. Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo
scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può
stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore
a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare
gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un
tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche
per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato
per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono,
l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della
comunione prima del tempo convenuto.
Art. 1112. Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto
quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di
servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113. Intervento nella divisione e
opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono
intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono
impugnare la divisione già eseguita, a
meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente
alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni
immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal comma
precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione
dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché
la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori
iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile
in
virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima
della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per
crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le
persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di
prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione
medesima, ovvero da collazione.
Art. 1114. Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere
comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei
partecipanti.
Art. 1115. Obbligazioni solidali dei
partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le
obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le
quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla
domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si
preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la
divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una
congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i
condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in
solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione
per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso
gli altri condividenti.
Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla
divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla
divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con
quelle sopra stabilite.
Capo 2 - Del condominio negli edifici
Art. 1117. Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario
non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le
scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e in
genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune;
2) i locali per la portineria e per
l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il
riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e
inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli
condomini.
Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle
cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate
dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano
o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo
non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese
per la loro conservazione.
Art. 1119. Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione,
a meno che la divisione possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino.
Art. 1120. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni
dirette al miglioramento o all'uso più comodo
o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che
rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o
abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in
opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l'ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini
e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque
tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
Art. 1122. Opere sulle parti dell'edificio di
proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua
proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle
parti comuni dell'edificio.
Art. 1123. Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei
servizi nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili,
lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una
parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne
trae utilità.
Art. 1124. Manutenzione e ricostruzione delle
scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei
diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita
tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o
porzioni di piano, e per l'altra metà in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si considerano come
piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a
tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune.
Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,
restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del
piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del
soffitto.
Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non
è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico;
gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127. Costruzione sopra l'ultimo piano
dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è
proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le
condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto
architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente
l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere
agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale
dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il
numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e
detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti
o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128. Perimento totale o parziale
dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei
condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei
materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione
delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di
queste.
Il condomino che non intende partecipare alla
ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei
condomini.
Art. 1129. Nomina e revoca
dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina
un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è
fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel
caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due
anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi
sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa
dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito
registro.
Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la
prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che
ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della
sua gestione.
Art. 1131. Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore
ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio;
a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia
un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto
alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di
promuovere una lite o di resistere a una domanda, il
condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta
giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di
rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte
vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto
vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che
non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133. Provvedimenti presi
dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei
suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i
provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso
all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art.. 1137.
Art. 1134. Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente.
Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei
condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e
dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle
spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione
tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della
gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in
questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e
validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per
mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno
un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e
la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive
relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese
con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120
devono essere sempre approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e
i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta
che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni
dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge
o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente
può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non
sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la
sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena
di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data
della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di
comunicazione per gli assenti.
Art. 1138. Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a
dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga
le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione
delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a
ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa
per la formazione del regolamento di condominio o per la
revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo
comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato
a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun
modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali
risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in
nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art.
1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137.
Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si
osservano le norme sulla comunione in generale. |