L’assemblea è l’organo principale del
condominio, è il suo organo deliberante la quale può essere
validamente e regolarmente costituita solo in seguito
all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.
I compiti e le attività dell’assemblea sono ( ex art.
1135 c.c.):
1.
nomina, conferma, sostituzione o revoca dell’amministratore
e alla eventuale sua retribuzione;
2.
approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali
ripartendo le relative spese tra i condomini;
3.
delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria
nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o
costituzione di diritti reali sulle parti comuni
dell’edificio;
4.
delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese
contro il condominio;
5.
a
modificare il regolamento di condominio;
6.
all’uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di
qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva:
7.
qualsiasi altra decisione eccedente l’ordinaria
amministrazione;
L’assemblea può essere convocata in via
ordinaria o in via straordinaria.
L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta
l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate
dall’1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi
momento dall’amministratore o da un condomino.
Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata
dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due
condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini
almeno cinque giorni prima della data fissata per
l’adunanza.
Detto avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i
condomini o attraverso raccomandata o mediante firma su un
foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.
La mancanza dell’invito anche di uno solo dei condomini
rende nulla la deliberazione dell’assemblea.
Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera
assembleare.
Molto importante è la regolarità della convocazione per la
stessa validità delle delibere assembleari.
Di fatto l’assemblea non può deliberare se non sono stati
invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo
con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3
del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al
condominio.
L’assemblea quindi delibera regolarmente e validamente in
prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio, mentre in seconda convocazione con un numero
di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al
condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio.
Giova inoltre rilevare che le deliberazione che hanno ad
oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.
Molto importante è anche l’ordine del giorno nel quale
devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto
dell’assemblea.
Compito dell’assemblea è anche quello di nominare un
presidente e un segretario ( con la maggioranza prevista
dalla legge) i quali hanno il compito e la funzione di
dirigere e gestire la riunione assembleare al fine di
garantirne la validità e regolarità.
Giova evidenziare infine che contro le deliberazioni
contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla
stessa autorità.
Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni ( a pena
di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione
per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni:
L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due
terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
interventi e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per
mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quella della prima e in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno
un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e
la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive
relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese
con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni prevista
dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi
del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se
non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla
riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
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