L’articolo 1123
c.c. dispone che “le spese necessarie per la conservazione e
per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la
prestazione di servizi nell’interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in
misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione
dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne
trae utilità”.
E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c.
secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle cose
indicate dall’art. 1117 c.c. ( cose di uso comune) è
proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.
Dalla lettura di questi articoli ricaviamo i
principi in base ai quali ripartire le spese tra i singoli
condomini:
1.
il criterio generale della
ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
2.
il criterio della ripartizione
delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
3.
il criterio del godimento che
ogni condomino può trarne dalla cosa;
La ripartizione
delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per
la conservazione e per il godimento delle parti comuni,
quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli
impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni
deliberate nell’assemblea condominiale.
Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in
sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma
devono limitarsi a discuterne l’opportunità in sede di
bilancio preventivo.
In pratica i condomini che non sono d’accordo nel procedere
a tale spese devono sollevare tale loro obiezione in sede di
assemblea al fine di persuadere anche tutti gli altri
condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta
spesa.
Se comunque la spesa viene approvata in sede di assemblea
anche i condomini dissenzienti devono partecipare e
contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre a
quanto statuito dalla maggioranza assembleare.
Le norme in materia di spese condominiale possono comunque
essere derogate dall’unanimità dei condomini attraverso il
regolamento condominiale.
I condomini sono obbligati a corrispondere le spese
condominiali anche quando il loro
appartamento è vuoto o inutilizzato.
In
caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali
protratta per oltre sei mesi,
l'amministratore, laddove il
regolamento vigente lo autorizzi
espressamente,
puo' sospendere al condomino l'utilizzazione dei servizi
comuni (ad esempio il riscaldamento, l'acqua calda, i
citofoni, ) suscettibili di
godimento separato,
attraverso le necessarie operazioni sugli impianti, anche da
eseguirsi all'interno della proprieta' esclusiva del
condomino moroso, obbligato a tollerare tali attivita' sia
in forza dello stesso accertamento della facolta' ex art. 63
disp. att. c.c. in capo alla collettivita', sia in forza
della specifica disposizione regolamentare.
(sentenza del Tribunale Milano, 19 ottobre 1998)
Come ripartire
le spese di manutenzione su
interventi sulle strutture oppure
Interventi sugli impianti
La ripartizione
delle spese secondo il Codice Civile:
Art. 1123 Ripartizione delle
spese
Le
spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei
servizi nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a
servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne
trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
Disposizioni correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.
Art. 1124 Manutenzione e
ricostruzione delle scale
Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei
diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita
tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o
porzioni di piano, e per l'altra metà in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano del suolo. Al
fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in
ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i
palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.
Art. 1125 Manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art. 1126 Lastrici
solari di uso esclusivo
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni
dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un
edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a
carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari:
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
Disposizioni correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle
scale
Le scale sono mantenute e
ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano del suolo. Al fine del concorso nella metà della
spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere
a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono
sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno
all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico
del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e
la decorazione del soffitto.
Disposizioni correlative
Art. 1104 e segg. c.c. – Art. 1123 c.c.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando
l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri
due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o
della parte di questo a cui il lastrico solare serve,
in proporzione del valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c. |